Prix du m² à Monaco en 2026-2027 : les chiffres par quartier

Si vous vous demandez combien coûte le mètre carré à Monaco, la réponse est sans équivoque : la Principauté affiche les prix immobiliers les plus élevés au monde. D’après l’Observatoire de l’immobilier publié en février 2026 par l’IMSEE, l’institut statistique monégasque, le prix moyen au mètre carré d’une transaction s’établit à 57 569 € en 2025. Selon le quartier, il va de 43 797 € aux Moneghetti à 71 167 € au Larvotto, avec des pointes au-delà de 100 000 € sur une poignée de biens d’exception. Cette échelle de prix s’explique par la rareté du foncier, le prestige de la Principauté et une demande internationale soutenue.

Chaque quartier de Monaco possède ses propres caractéristiques et son propre marché. Comprendre ces spécificités est essentiel pour un acquéreur ou un futur résident. Dans cet article, nous passons en revue tous les quartiers monégasques, leurs particularités et leurs niveaux de prix respectifs, à partir des données officielles, pour que vous puissiez arbitrer en connaissance de cause. Nous signalons systématiquement ce qui relève d’une statistique publique et ce qui relève d’un ordre de grandeur de marché.

Prix au m² à Monaco : les chiffres officiels de l’IMSEE

Avant d’entrer dans le détail quartier par quartier, posons la référence. L’Institut monégasque de la statistique et des études économiques (IMSEE) publie chaque année un Observatoire de l’immobilier à partir des actes enregistrés par la Direction des services fiscaux. C’est la seule source officielle sur ce marché, et c’est celle que nous utilisons ici. L’édition publiée en février 2026 porte sur l’année 2025.

Deux avertissements de méthode, qui changent la lecture de tout ce que vous pouvez lire ailleurs sur le sujet. D’abord, l’IMSEE a changé de méthodologie : le prix au mètre carré intègre désormais les ventes neuves en plus des reventes, et il est estimé par un modèle de régression tenant compte de l’année, du quartier et de la période de construction. L’institut précise explicitement que cette évolution « empêche toute comparaison » avec les chiffres des observatoires précédents. Les prix au mètre carré par quartier publiés avant 2026, y compris ceux que nous citions nous-mêmes, ne sont donc plus comparables. Ensuite, le quartier de Monaco-Ville est exclu de ce calcul, faute d’un volume de transactions suffisant, de même que les villas.

Trois niveaux de prix se dégagent clairement en 2025. Le Larvotto domine seul, et franchit pour la première fois le seuil des 70 000 €/m². Un groupe intermédiaire resserré suit, entre 51 000 et 54 000 €/m² : Monte-Carlo, Fontvieille, La Condamine et La Rousse, dont les écarts sont désormais faibles. Enfin le Jardin Exotique et Les Moneghetti restent plus modérés, autour de 44 000 à 45 000 €/m². Fait notable : le prix moyen de la Principauté a légèrement reculé en 2025 (-1,4 %), après un bond de 14,8 % en 2024. La hausse n’est donc pas mécanique, même ici.

L’évolution du prix au m² à Monaco sur dix ans

Sur dix ans, le prix au mètre carré est passé de 40 599 € à 57 569 €, soit une progression de 41,8 %. La courbe n’est pas une ligne droite : elle montre un palier marqué entre 2018 et 2021, autour de 45 000 à 47 500 €, un saut en 2022, un léger repli en 2023, puis la rupture de 2024 liée à la commercialisation des programmes de très haut standing. Cette lecture est importante pour un acquéreur : les grands mouvements du marché monégasque sont tirés par les livraisons d’exception, pas par une tension diffuse sur l’ensemble du parc.

Prix par typologie et volumes de transactions

Le prix au mètre carré ne dit pas tout. Voici ce que coûte réellement un bien, en prix moyen de revente par typologie :

Les volumes complètent le tableau. En 2025, la Principauté a enregistré 493 transactions (64 ventes neuves et 429 reventes) pour 5,9 milliards d’euros, un montant stable par rapport à 2024. Le prix moyen d’une revente a bondi de 26,8 % pour atteindre 7,6 millions d’euros, un record, et le prix médian a franchi les 4,0 millions : plus d’une revente sur deux dépasse désormais ce montant. Enfin, 22 reventes ont dépassé 20 millions d’euros en 2025, un niveau inédit, et ce nombre a plus que doublé en dix ans.

Un chiffre résume la bascule du marché : le nombre de reventes sous 5 millions d’euros est passé de 408 en 2016 à 274 en 2025, soit de près de 80 % à moins de 65 % du total. Le segment d’entrée se raréfie, non parce que la demande s’y tarit, mais parce que le parc concerné se renouvelle vers le haut.

Le neuf : 65 602 €/m² pour les immeubles livrés depuis 2020

La période de construction est le second facteur de prix, après le quartier. En 2025, les logements situés dans des immeubles construits depuis 2020 s’échangent à 65 602 €/m² en moyenne, contre 42 142 €/m² pour ceux antérieurs à 1940. Par quartier, ces logements récents vont de 47 800 €/m² au Jardin Exotique à 71 241 €/m² au Larvotto, en franchissant les 60 000 €/m² à Monte-Carlo (60 526 €) et en s’en approchant à La Condamine (59 523 €). Sur cette décennie de construction, les prix ont progressé dans tous les quartiers entre 2024 et 2025.

En 2025, 103 logements neufs ont été achevés dans le secteur privé, répartis entre La Rousse (Bay House, dans l’opération Testimonio 2) et Les Moneghetti (Palais Ninetta). C’est à comparer aux 159 livraisons de 2024, année des programmes du Larvotto, et à l’absence totale de livraison en 2023. Cette irrégularité explique à elle seule une bonne part des variations annuelles que l’on observe sur les prix moyens.

Monte-Carlo et le Carré d’Or : le sommet du prestige monégasque

Quand on pense à Monaco, on pense automatiquement à Monte-Carlo. Ce quartier emblématique, et plus particulièrement son Carré d’Or, représente l’épicentre du luxe mondial. Situé entre le boulevard de Suisse et l’avenue de Grande Bretagne, s’étendant jusqu’à la place des Moulins, ce secteur concentre tout ce qui fait rêver : boutiques de luxe, restaurants étoilés, casinos mythiques et immeubles d’exception.

Le prix moyen au mètre carré dans ce quartier s’établit à 54 009 € en 2025, en hausse de 4,8 % sur un an (IMSEE). Mais cette moyenne cache une très grande disparité. Certains appartements dans des immeubles prestigieux comme Les Floralies, le Park Palace, le Mirabeau ou La Petite Afrique peuvent atteindre ou dépasser les 100 000 euros le mètre carré, notamment aux étages élevés avec vue dégagée.

C’est d’ailleurs à Monte-Carlo que nous observons l’écart de prix le plus large au sein d’un même immeuble, entre un dernier étage avec vue panoramique et un premier étage sans dégagement. Les données de l’IMSEE le confirment indirectement : l’institut agrège volontairement les transactions au niveau de l’immeuble pour neutraliser l’influence de l’étage, de l’exposition et des parkings, précisément parce que ces facteurs pèsent trop lourd pour être ignorés. Autrement dit, aucun prix moyen ne vous dispensera d’une analyse bien par bien.

Comment trouver des biens plus abordables à Monte-Carlo

Pour ceux qui souhaitent s’installer à Monte-Carlo avec un budget plus restreint, certaines options existent. Les rues périphériques comme la rue des Roses ou la rue des Géraniums, ainsi que les secteurs proches de la frontière franco-monégasque, proposent des biens autour de 40 000 euros le mètre carré. C’est toujours un investissement conséquent, mais nettement plus accessible que le cœur du Carré d’Or.

À la location, la logique reste identique : un studio de 30 mètres carrés vous coûtera au minimum 2 500 euros par mois dans le Carré d’Or, alors qu’il est possible de trouver des studios à partir de 2 000 euros dans les zones moins centrales de Monte-Carlo. L’offre locative reste toutefois extrêmement limitée dans ce quartier très prisé.

Larvotto : le quartier le plus cher de Monaco

Contrairement à ce que beaucoup pensent, ce n’est pas Monte-Carlo mais bien Larvotto qui détient le record des prix au mètre carré à Monaco. En 2025, le prix estimé y atteint 71 167 €/m², en hausse de 2,2 % sur un an : le quartier franchit pour la première fois le seuil des 70 000 €. Une précision nécessaire : on trouve encore en ligne un prix médian de 97 563 € attribué au Larvotto pour 2024, avec une hausse de 48,1 %. Ce chiffre provenait de l’ancienne méthodologie de l’IMSEE, qui ne portait que sur les reventes. L’institut a depuis recalculé l’intégralité de la série en y intégrant les ventes neuves, et indique que la comparaison avec les publications antérieures n’est plus possible. Sur la série actuelle, le Larvotto passe de 69 611 € en 2024 à 71 167 € en 2025.

L’attrait de Larvotto repose sur plusieurs atouts majeurs : un accès direct à la plage, la proximité du Jardin Japonais, des restaurants réputés et des établissements comme le Jimmy’z et le Sporting d’été. Les riverains bénéficient d’un cadre de vie exceptionnel combinant luxe, mer et animations.

Avant l’arrivée de Mareterra, les prix à Larvotto oscillaient entre 50 000 et 65 000 euros le mètre carré pour les biens standards, avec des pointes atteignant 80 000 euros dans les immeubles de l’avenue Princesse Grace. Toutefois, l’offre immobilière est rare en front de mer, ce qui oblige souvent les acheteurs à se tourner vers le boulevard du Larvotto, où les prix sont légèrement inférieurs.

L’effet Mareterra sur les prix du quartier

L’extension en mer Mareterra a complètement transformé le marché immobilier du Larvotto. Ce projet pharaonique à 2 milliards d’euros a permis à Monaco de gagner 3% de superficie supplémentaire. Les 130 appartements proposés, tous d’une surface minimale de 400 m², affichent un prix public moyen de 120 000 euros le mètre carré.

Une dizaine de villas ont également été commercialisées. Ces prix exceptionnels ont tiré la moyenne du quartier vers le haut et contribué au bond du prix moyen monégasque en 2024, qui a atteint 58 402 €/m², soit une hausse de 14,8 % sur un an, avant un léger repli à 57 569 € en 2025 (IMSEE, série recalculée). L’ampleur de l’effet est mesurable : en 2025, le Larvotto a concentré 851,9 millions d’euros de reventes pour 13 transactions seulement, un montant multiplié par près de cinq en un an. C’est l’illustration la plus nette de ce qu’il faut retenir sur ce marché : une moyenne de quartier peut être portée par une poignée de ventes d’exception.

Fontvieille : espace et modernité au bord de l’eau

Construit sur la mer dans les années 1970, Fontvieille séduit une clientèle spécifique, notamment les Anglo-Saxons et les familles. Ce quartier mixte, à la fois résidentiel et industriel, propose des volumes plus importants que dans d’autres secteurs de Monaco, un atout majeur dans une Principauté où l’espace est précieux.

Le prix moyen au mètre carré à Fontvieille s’établit aujourd’hui autour de 53 500 à 54 000 euros, soit un niveau comparable à Monte-Carlo. Les constructions modernes aux prestations haut de gamme comme le Seaside, Plaza ou les Terrasses du Port font grimper cette moyenne, particulièrement pour les étages élevés très recherchés.

Les atouts de Fontvieille sont multiples :

• Un environnement calme et résidentiel
• Des immeubles luxueux aux grands volumes
• Un charmant port de plaisance bordé de restaurants et pubs
• La proximité de la plage Marquet et du stade Louis II
• Un accès facile à l’héliport pour les hommes d’affaires
• Une connexion directe avec Nice par la route de la Basse Corniche

À la location, Fontvieille affiche une certaine homogénéité avec des prix variant de 80 à 95 euros le mètre carré par mois. Les résidences avec piscine, spa, salle de sport et service de conciergerie sont particulièrement prisées.

La Condamine : authenticité et vie de quartier

La Condamine représente le cœur historique et commerçant de Monaco. Le prix au mètre carré y atteint 52 104 € en 2025, en très léger recul (-0,7 %) après une année 2024 à 52 456 € (IMSEE). C’est l’un des quatre quartiers du groupe intermédiaire, dont les niveaux se tiennent désormais dans une fourchette resserrée.

L’authenticité de La Condamine séduit de nombreux résidents qui apprécient son marché de la place d’Armes, sa rue Caroline aux façades Belle Époque, ses nombreux commerces, bars et restaurants, ainsi que la présence d’établissements scolaires comme l’Université internationale hébergée dans l’immeuble Stella au design audacieux.

Le front de mer : les immeubles stars de La Condamine

Sans surprise, c’est le front de mer de La Condamine qui affiche les prix les plus élevés du quartier. Les immeubles de première ligne sur le port offrent une vue directe sur le départ et l’arrivée du Grand Prix de Formule 1, un spectacle unique au monde.

Parmi les résidences les plus cotées, on trouve l’Ermanno Palace, le ShangriLa et le Palais Heraclès, où les prix peuvent atteindre des sommets. Pour les locations, il faut compter entre 80 et 100 euros le mètre carré par mois, avec une belle variété de biens proposés entre ancien et moderne.

Monaco-Ville : le charme historique du Rocher

Monaco-Ville, c’est le vieux village perché sur le Rocher, avec ses ruelles pittoresques, ses maisons colorées et son atmosphère unique. Siège du Palais Princier et des principales institutions monégasques, ce quartier ultra-sécurisé plaît particulièrement aux Anglo-Saxons et aux familles russes.

L’atout majeur de Monaco-Ville ? Son caractère piétonnier qui permet aux enfants de circuler en toute tranquillité, dans un environnement moins pollué et moins bruyant que le reste de la Principauté. Cette qualité de vie exceptionnelle a un prix.

Le prix du mètre carré à Monaco-Ville est difficile à estimer précisément car très peu de transactions y sont effectuées. Les dernières estimations fiables datent des années 2010 et faisaient état de 30 000 à 35 000 euros le mètre carré dans les ruelles centrales, et de 40 000 à 60 000 euros pour les biens situés sur la couronne, notamment côté jardins et remparts.

Même si les immeubles sont souvent anciens, parfois sans ascenseur ni parking, certains appartements sont de véritables bijoux entièrement rénovés par leurs propriétaires, avec parfois l’installation d’un ascenseur intérieur. À la location, une maison de 270 m² entièrement meublée peut être proposée autour de 23 000 euros par mois.

Les Moneghetti et le Jardin Exotique : calme et vues panoramiques

Excentrés au cœur de Monaco, ces deux quartiers attirent une clientèle à la recherche de tranquillité, séduite par la proximité du parc Princesse Antoinette et du Théâtre des Muses. Les prix y sont plus accessibles qu’au Carré d’Or, tout en offrant des surfaces plus importantes.

Les Moneghetti affichent un prix estimé de 43 797 €/m² en 2025, en hausse de 3,3 %, tandis que le Jardin Exotique se situe à 45 168 €/m², en recul de 3,7 % (IMSEE). Les deux quartiers ont donc permuté : le Jardin Exotique, longtemps le plus abordable, est passé devant Les Moneghetti. Ce sont, ensemble, les deux points d’entrée du marché monégasque, avec une décote de 22 à 24 % par rapport à la moyenne de la Principauté. Cette disparité interne s’explique par la grande diversité des immeubles, des années 1950 aux programmes récents.

Les résidences recherchées du secteur

Certains immeubles tirent les prix vers le haut dans ces quartiers. L’Eden Tower, avec sa vue dégagée exceptionnelle, et Les Ligures, prisé pour sa piscine et son court de tennis, peuvent atteindre 45 000 à 50 000 euros le mètre carré. Le Monte-Carlo View et le Garden House font également partie des résidences très convoitées.

En revanche, les immeubles les plus anciens proposent des appartements moins prestigieux. Les données de l’IMSEE par période de construction donnent l’ordre de grandeur, à l’échelle de la Principauté : 42 142 €/m² pour un immeuble antérieur à 1940 et 48 628 €/m² pour la période 1940-1959, contre 65 602 €/m² pour un immeuble livré depuis 2020. L’écart entre le plus ancien et le plus récent dépasse donc 23 000 €/m², soit davantage que l’écart entre le quartier le moins cher et le plus cher. Sur un même palier de prix, l’arbitrage se joue souvent entre un grand appartement dans un immeuble des années 1950 et une surface bien plus réduite dans un programme récent.

Côté locatif, les loyers mensuels se situent autour de 3 200 euros pour des studios de 40 m² aux Moneghetti, et environ 3 500 euros au Jardin Exotique, avec des pointes pour les immeubles de très grand standing comme la Tour Simona.

La Rousse : la métamorphose en cours

Le quartier de La Rousse connaît actuellement une transformation majeure avec l’arrivée de projets immobiliers d’exception. Ce secteur abrite déjà la Tour Odéon, l’immeuble le plus élevé de Monaco avec ses 170 mètres et 49 étages, où les appartements se vendent entre 20 et 50 millions d’euros.

Le célèbre sky penthouse de 3 500 m², doté d’une piscine à débordement et d’un toboggan, a longtemps été considéré comme l’appartement le plus cher du monde. Ce type de bien illustre parfaitement le segment ultra-luxe qui se développe à Monaco.

Les nouveaux projets qui transforment le quartier

Deux programmes récents ont particulièrement marqué le secteur :

Le Bay House, situé entre le boulevard d’Italie et l’avenue Princesse Grace, comprend 54 appartements privés (de 250 à 1 000 m²) ainsi que 5 villas luxueuses disposant chacune d’un jardin-terrasse et d’une piscine. Le prix d’acquisition s’y négocie actuellement à 90 000 euros le mètre carré, avec un prix mensuel à la location avoisinant les 230 euros le mètre carré.

La Mona Résidence, signée Jean-Michel Wilmotte, est une tour résidentielle à l’architecture originale réunissant plusieurs talents : le paysagiste Jean Mus, le designer Ora-ïto et l’artiste Daniel Buren. Au menu : piscines intérieures et extérieures, cinéma et espaces pour enfants.

Malgré ces projets neufs haut de gamme, certains immeubles plus anciens restent très appréciés comme le Château Périgord (vue mer exceptionnelle), le Parc Saint-Roman et le Monte-Carlo Sun. En moyenne, le quartier de La Rousse s’établit à 51 265 €/m² en 2025, en hausse de 3,2 % (IMSEE) : il a rejoint le groupe intermédiaire et ne fait plus partie des secteurs les plus accessibles, les nouveaux programmes ayant tiré la moyenne vers le haut. Les logements construits depuis 2020 y atteignent 54 209 €/m².

Les prix exceptionnels : quand le mètre carré dépasse les 100 000 euros

Depuis quelques années, Monaco a franchi un cap symbolique avec l’apparition régulière de biens dépassant les 100 000 euros le mètre carré. Cette barre psychologique, longtemps considérée comme une exception, devient progressivement une réalité pour certains segments du marché.

Ces prix stratosphériques ne concernent toutefois qu’une poignée de biens d’exception qui cumulent tous les superlatifs : emplacement privilégié, immeuble de très haut standing, rénovation irréprochable et prestations exceptionnelles. Plusieurs conditions doivent être réunies simultanément pour atteindre de tels montants.

Les immeubles qui dépassent la barre des 100 000 euros

Voici les résidences où certains appartements atteignent ou dépassent ce niveau de prix :

• Le 26 Carré d’Or (étages élevés uniquement)
• Le Mirabeau (appartements rénovés avec vue)
• La Petite Afrique (penthouses)
• Les Floralies (vue sur les jardins des Boulingrins)
• La Villa de Rome (grandes surfaces avec vue panoramique)
• La Villa Hermosa (boulevard de Suisse)
• Mareterra (prix public moyen annoncé à la commercialisation à 120 000 €/m²)

D’autres immeubles comme le Park Palace ou la Sun Tower commencent progressivement à s’en rapprocher, même si les prix affichés ne correspondent pas toujours aux prix de vente réels. Certains biens sont proposés à 110 000 ou 120 000 euros le mètre carré mais ne trouvent pas forcément preneur à ces niveaux.

Le marché locatif de luxe : des loyers qui atteignent des sommets

Les records de prix ne concernent pas uniquement les ventes. Le marché locatif monégasque affiche également des tarifs exceptionnels, particulièrement pour les biens d’exception. Certains appartements se louent désormais à 100 000 euros par mois, voire bien au-delà.

Un exemple frappant : au One Monte-Carlo, un duplex de six pièces de 527 m², situé aux 3ème et 4ème étages, est proposé à la location pour 170 000 euros par mois. Non meublé, ce bien dispose de trois emplacements de parking, d’une cave, et donne accès à un service de voiturier, une piscine, une salle de fitness ainsi qu’un service de ménage.

Ces biens à tarifs astronomiques marquent l’émergence d’un nouveau segment sur le marché immobilier monégasque : l’ultra-luxe. Comme pour le marché automobile où coexistent voitures grand public, sportives et hypercars, l’immobilier monégasque se structure désormais en différentes catégories, les biens à plus de 100 000 euros représentant les « hypercars » de l’immobilier.

Pourquoi les prix sont-ils si élevés à Monaco ?

Plusieurs facteurs expliquent les niveaux de prix exceptionnels pratiqués dans la Principauté. Le premier et le plus évident reste la rareté du foncier. Avec seulement 2 km², Monaco est le deuxième plus petit État au monde, et chaque mètre carré y est précieux.

Depuis les années 1950, Monaco a déjà gagné 40 hectares sur la mer, soit 20% de son territoire actuel. L’extension Mareterra a ajouté 6 hectares supplémentaires, mais cela reste dérisoire face à la demande internationale croissante.

Le deuxième facteur majeur réside dans la politique d’attractivité menée par le gouvernement monégasque. Des programmes comme le Monaco Private Label visent à attirer les plus grandes fortunes mondiales en leur proposant des biens de très haut standing qu’elles ne trouvent nulle part ailleurs.

La stratégie des promoteurs immobiliers

Pour répondre à cette clientèle ultra-fortunée, les promoteurs ont radicalement changé leur approche. Exit les petites surfaces et les prestations standard : place aux appartements XXL, penthouses, duplex, triplex et villas contemporaines avec des prestations exceptionnelles.

Il y a quelques années, Monaco manquait cruellement de grands appartements de très haut standing. Cette pénurie appartient désormais au passé grâce aux programmes comme 26 Carré d’Or, Petite Afrique, One Monte-Carlo, Mareterra ou Bay House qui ont comblé ce manque et redéfini les standards du luxe immobilier.

Perspectives du marché immobilier monégasque pour 2026 et au-delà

Le marché immobilier monégasque reste très actif : 493 transactions et 5,9 milliards d’euros en 2025, un montant stable par rapport à 2024. Mais les chiffres de l’IMSEE invitent à nuancer l’image d’une hausse continue. Le prix au mètre carré a reculé de 1,4 % en 2025 après un bond de 14,8 % en 2024, et le nombre de ventes neuves a chuté de 36,6 %. Ce qui progresse fortement, c’est le haut du marché : le prix moyen d’une revente a gagné 26,8 % pour atteindre 7,6 millions d’euros, et 22 reventes ont dépassé 20 millions d’euros, un record.

Larvotto, Monte-Carlo et Fontvieille devraient conserver leur attrait premium. Les Moneghetti et le Jardin Exotique, seuls quartiers encore sous 46 000 €/m², restent les secteurs vers lesquels se tournent les acquéreurs attentifs au rapport entre prix et surface. Nous observons par ailleurs un resserrement du groupe intermédiaire : entre Monte-Carlo (54 009 €) et La Rousse (51 265 €), l’écart n’est plus que de 5 %, alors qu’il atteignait 13 % en 2017. Le nom du quartier discrimine moins qu’avant, l’immeuble et sa période de construction davantage.

Les projets d’aménagement urbain continueront de transformer le paysage immobilier monégasque. L’achèvement de Mareterra et la livraison des dernières résidences du Bay House apporteront de nouvelles opportunités, même si les prix resteront parmi les plus élevés au monde.

L’espace limité et la demande constante maintiennent une pression haussière de fond sur les prix. Toutefois, certains segments montrent des signes de stabilisation, et les biens affichés à des prix très optimistes peinent à trouver acquéreur. Un indicateur à suivre : le nombre de reventes sous 5 millions d’euros recule chaque année depuis 2014, de 408 en 2016 à 274 en 2025. Le segment d’entrée se raréfie, ce qui soutient les prix du bas de marché autant que du haut.

Acheter à Monaco, c’est faire le choix d’un modèle singulier : une Principauté politiquement stable, dotée d’un cadre de vie et d’un niveau de sécurité qui expliquent une large part de la demande internationale. Ces atouts structurels soutiennent la valeur de l’immobilier monégasque sur le long terme. Nous nous garderons pour autant d’annoncer une trajectoire de prix : sur un marché de moins de cinq cents transactions par an, dont quelques dizaines suffisent à déplacer une moyenne, toute prévision chiffrée relèverait de la devinette. Ce que les données permettent de dire, en revanche, c’est que la croissance des prix a été moins spectaculaire en 2025 qu’en 2024.

À qui s’adresse un achat immobilier à Monaco ?

Soyons directs : Monaco n’est pas un marché de rendement locatif. Avec un prix moyen de 57 569 €/m² et un studio de revente à 2,0 millions d’euros, le rapport entre le loyer et le prix d’acquisition y est structurellement bas. On n’achète pas à Monaco pour un rendement, on y achète pour une résidence, une résidence secondaire, une installation, ou pour conserver de la valeur dans un actif rare. C’est une logique patrimoniale, assumée comme telle.

Parmi les profils que nous accompagnons, ce marché concerne donc :

• Le chef d’entreprise qui organise son installation : l’achat répond d’abord à un projet de vie et de résidence, le prix au mètre carré n’étant qu’un paramètre parmi d’autres.
• L’investisseur fortement imposé dont les biens sont payés : la Principauté est un support de conservation de valeur sur un foncier extrêmement contraint, à l’opposé d’une recherche de revenu.
• L’investisseur dont le patrimoine est à restructurer, qui cherche à concentrer une part de ses actifs sur un marché peu corrélé aux cycles français.

En revanche, nous le disons sans détour à nos clients : pour un primo-investisseur, ou pour qui cherche du rendement et un effet de levier bancaire, Monaco n’est pas le bon point de départ. Les villes de la Côte d’Azur, Marseille ou Toulon, où nous intervenons également, offrent un rapport entre loyer et prix sans comparaison. La Principauté vient après, quand le patrimoine est constitué.

Quelle stratégie conseillons-nous à Monaco ?

Notre lecture du marché 2026-2027 tient en quatre points.

Un. Le prix affiché n’est pas le prix de marché. L’IMSEE le montre indirectement : le prix moyen de la Principauté a reculé de 1,4 % en 2025 alors que les prix demandés continuaient de grimper. Certains biens proposés à 110 000 ou 120 000 €/m² ne trouvent pas preneur à ces niveaux. Sur un marché de 493 transactions par an, chaque vente est une négociation singulière, et il n’existe pas de prix de référence opposable.

Deux. Le quartier compte moins qu’avant, la période de construction davantage. Le groupe intermédiaire (Monte-Carlo, Fontvieille, La Condamine, La Rousse) se tient désormais dans une fourchette de 3 000 €/m² à peine, alors que l’écart entre un immeuble antérieur à 1940 et un immeuble livré depuis 2020 atteint plus de 23 000 €/m². Pour un acquéreur, l’arbitrage utile porte donc sur l’immeuble et ses prestations, plus que sur le nom du quartier.

Trois. Les Moneghetti et le Jardin Exotique restent les points d’entrée. À 43 797 € et 45 168 €/m², ils affichent une décote de 23 à 27 % par rapport à la moyenne de la Principauté, pour des surfaces généralement plus généreuses. C’est là que nous orientons un premier achat à Monaco, en prêtant une attention particulière aux immeubles des années 1950, dont le standing est hétérogène.

Quatre. Méfiez-vous des moyennes de quartier tirées par un seul programme. Le Larvotto en est l’illustration parfaite : en 2025, 13 transactions seulement y ont représenté 851,9 millions d’euros, soit un montant multiplié par près de cinq en un an. Une moyenne construite sur treize ventes d’exception ne dit rien du bien que vous visitez. C’est aussi pourquoi nous ne reprenons plus les prix médians par quartier publiés avant le changement de méthodologie de l’IMSEE.

Ce que la fiscalité française ne permet pas à Monaco

Un point que nous préférons clarifier, parce qu’il revient dans presque toutes nos conversations. Monaco est un État souverain : les dispositifs d’investissement locatif français n’y ont aucune application. Ni le Jeanbrun, ni le statut LMNP, ni le déficit foncier, ni Loc’Avantages, ni le logement locatif intermédiaire ne concernent un bien situé dans la Principauté. Le régime du bail, la fiscalité de la détention et celle de la transmission relèvent du droit monégasque, et la situation fiscale personnelle de l’acquéreur dépend de sa nationalité et de sa résidence.

Nous ne détaillerons pas ici un régime que nous ne pratiquons pas au quotidien : sur un projet monégasque, ces points se traitent avec un notaire et un conseil fiscal de la Principauté. Nous le mentionnons parce que l’erreur inverse coûte cher : raisonner un achat à Monaco avec les réflexes d’un investissement locatif français n’a simplement pas de sens.

Si votre objectif est bien un investissement locatif avec levier fiscal, regardez plutôt les marchés français de la même région : nous intervenons sur la Côte d’Azur, à Marseille et à Toulon, où les dispositifs fiscaux 2026-2027 s’appliquent pleinement et où le rendement brut se situe à un tout autre niveau.

L’accompagnement Hébert Immobilier à Monaco et sur la Côte d’Azur

Chez Hébert Immobilier, nous pilotons un projet immobilier de la recherche du bien à la gestion de votre stratégie sur quinze ans, en Île-de-France, dans le Sud (Côte d’Azur, Marseille, Toulon, Monaco) et dans le Grand Est (Alsace). Sur un dossier monégasque, notre rôle est précis : recherche et sélection du bien, lecture critique du prix demandé au regard des données officielles, analyse de l’immeuble et de sa période de construction, puis coordination avec les professionnels locaux, notaire et conseil fiscal de la Principauté, dont la compétence est requise. Nous n’intervenons pas à leur place, et nous le disons avant de commencer.

Un mot sur nous, aussi : Hébertimmobilier.fr a été repris par Montclair, conseil en investissement immobilier. Notre nouvelle rédaction apporte désormais son expertise aux lecteurs du site, avec une règle simple, celle que vous avez vue à l’œuvre dans cet article : chaque chiffre renvoie à une source identifiable et datée, et quand une donnée n’est plus comparable, nous l’écrivons plutôt que de recopier l’ancienne. Vous pouvez lire le détail de la reprise d’Hébertimmobilier.fr par Montclair et de sa nouvelle rédaction.

Parlons de votre projet.