Moins de 600 membres acceptés sur plus de 20 000 candidatures reçues. Un taux d’admission d’à peine 3 %. On ne parle pas ici d’une grande école ou d’un club privé londonien, mais bien du Kretz Club, le cercle d’investissement immobilier lancé par les frères Kretz, figures médiatiques de l’immobilier de prestige en France. Avec un tel niveau de sélectivité, difficile de ne pas se poser la question : est-ce un véritable accélérateur patrimonial ou un simple produit marketing bien ficelé ?
Le problème, c’est que trouver un avis sur Kretz Club fiable et détaillé relève presque du parcours du combattant. Les retours sur Trustpilot, Google ou les forums spécialisés se comptent sur les doigts d’une main. Le club est encore jeune, très sélectif, et ses membres ne sont pas franchement du genre à étaler leurs investissements sur les réseaux sociaux. Alors, comment se faire une idée objective ?
C’est exactement ce qu’on va décortiquer ici : le fonctionnement concret du Kretz Club, ses frais d’adhésion, les types de projets proposés, et surtout, ce qu’on peut raisonnablement en attendre quand on cherche à placer intelligemment son argent dans la pierre.
Le Kretz Club, c’est quoi exactement ?
Avant de plonger dans les avis sur Kretz Club, posons les bases. Le Kretz Club est un club d’investissement immobilier fondé par Olivier et Sandrine Kretz, bien connus du grand public grâce à l’émission L’Agence diffusée sur TMC. Leur positionnement historique ? L’immobilier haut de gamme parisien et international.
Le concept du club repose sur un principe simple : permettre à ses membres d’accéder à des opportunités d’investissement immobilier habituellement réservées aux investisseurs institutionnels ou aux grandes fortunes. On parle ici de co-investissement : les membres mutualisent leurs capitaux pour participer à des opérations immobilières sélectionnées par l’équipe Kretz.
L’idée est séduisante sur le papier. Plutôt que d’acheter seul un appartement à 500 000 € avec toutes les contraintes de gestion que cela implique, on investit collectivement dans des projets triés sur le volet, avec une promesse de rendement attractif et un ticket d’entrée plus accessible.
Mais comme toujours en investissement, le diable se cache dans les détails.
Pourquoi les avis sur Kretz Club sont-ils si rares ?
C’est probablement la première chose qui frappe quand on tape « avis sur Kretz Club » dans Google : il n’y a quasiment rien. Pas de page Trustpilot fournie, très peu de retours sur Google Reviews, et les forums d’investisseurs restent étonnamment silencieux sur le sujet.
Plusieurs raisons expliquent cette discrétion :
- Un club très récent : le Kretz Club n’a pas encore l’ancienneté nécessaire pour accumuler un volume significatif d’avis en ligne. Les premiers projets sont encore en cours ou viennent à peine d’aboutir.
- Une sélectivité extrême : avec moins de 600 membres pour plus de 20 000 candidatures, le bassin de personnes susceptibles de laisser un avis est mécaniquement très restreint.
- Un profil de membres discret : les investisseurs qui intègrent ce type de club ne sont généralement pas ceux qui partagent leurs expériences sur des plateformes publiques. On est dans une logique de cercle privé, presque confidentiel.
- Des cycles d’investissement longs : en immobilier, un projet peut prendre 12 à 36 mois avant de générer un retour concret. Difficile de laisser un avis pertinent quand l’opération n’est pas encore dénouée.
En clair, l’absence d’avis ne signifie pas que le club est mauvais. Elle reflète simplement sa jeunesse et son positionnement ultra-sélectif. Mais elle impose aussi une vigilance accrue : sans retour d’expérience massif, chaque investisseur potentiel doit faire ses propres recherches approfondies.
→ Le saviez-vous ? Sur Trustpilot, la majorité des clubs d’investissement immobilier récents affichent moins de 20 avis durant leurs deux premières années d’existence. L’absence de notation ne doit donc ni rassurer ni inquiéter : c’est l’analyse du modèle économique qui compte.
Les frais du Kretz Club : combien ça coûte réellement ?
Parlons argent, puisque c’est bien le nerf de la guerre. Quand on cherche un avis sur Kretz Club, la question des frais revient systématiquement. Et c’est normal : dans un club d’investissement, la structure de coûts peut considérablement impacter le rendement net.
Le ticket d’entrée et les frais d’adhésion
Le Kretz Club fonctionne sur un modèle d’adhésion annuelle. Pour intégrer le cercle, il faut s’acquitter de frais de membership qui, selon les informations disponibles, se situent autour de plusieurs milliers d’euros par an. Les montants exacts peuvent varier selon le niveau d’adhésion et les évolutions du club, mais on parle d’un engagement financier non négligeable avant même d’investir le moindre euro dans un projet.
À cela s’ajoute le ticket minimum d’investissement par opération. Chaque projet proposé aux membres nécessite un apport minimum, qui peut varier selon la nature et l’envergure de l’opération. On est généralement sur des tickets d’entrée de plusieurs dizaines de milliers d’euros par projet.
Les frais liés aux opérations
Au-delà de l’adhésion, il faut intégrer dans son calcul les frais prélevés sur chaque opération immobilière :
- Frais de gestion : un pourcentage prélevé sur le montant investi pour couvrir la structuration, le suivi et la gestion du projet.
- Commission de performance (carried interest) : une part des plus-values réalisées qui revient à l’équipe de gestion. C’est un modèle classique dans le private equity immobilier.
- Frais de structuration juridique : la création de véhicules d’investissement (SCI, SAS, etc.) engendre des coûts qui sont généralement répercutés sur les investisseurs.
Ce qu’il faut retenir sur les frais
Soyons honnêtes : cette structure de frais n’a rien d’anormal pour un club d’investissement immobilier haut de gamme. On retrouve des modèles similaires chez la plupart des plateformes de club deal immobilier. La vraie question n’est pas de savoir si les frais existent, mais si les rendements nets, une fois ces frais déduits, restent compétitifs par rapport à un investissement immobilier classique en direct.
Et c’est précisément là que le manque d’avis et de track record public pose problème. Sans historique de performance vérifiable sur plusieurs cycles, il est difficile de trancher.
→ Astuce : avant de rejoindre n’importe quel club d’investissement, demandez systématiquement le TRI net (taux de rendement interne après tous les frais) des opérations passées. C’est le seul indicateur qui vous permettra de comparer objectivement avec d’autres placements immobiliers.
Les types de projets proposés par le Kretz Club
C’est sans doute l’aspect le plus intéressant quand on analyse les avis sur Kretz Club : la nature des investissements proposés. Car c’est bien la qualité du deal flow (le flux d’opportunités) qui fait la valeur ajoutée d’un club d’investissement.
L’immobilier résidentiel haut de gamme
Sans surprise, le Kretz Club capitalise sur l’expertise historique de ses fondateurs : l’immobilier résidentiel de prestige. On parle ici d’opérations d’achat-revente sur des biens situés dans des emplacements premium, principalement à Paris et dans des destinations prisées (côte d’Azur, stations de ski haut de gamme, etc.).
Le principe est souvent le même : acquérir un bien sous-valorisé, le rénover avec un positionnement haut de gamme, puis le revendre avec une plus-value significative. C’est du marchand de biens version luxe, en quelque sorte.
Les opérations de promotion et de rénovation lourde
Certains projets vont au-delà du simple achat-revente et impliquent des opérations de rénovation lourde, voire de restructuration complète d’immeubles. Ces projets sont potentiellement plus rentables, mais aussi plus risqués et plus longs. Ils nécessitent une expertise technique solide en maîtrise d’ouvrage et en gestion de chantier.
C’est d’ailleurs un point qui mérite attention : la capacité de l’équipe Kretz à piloter des chantiers complexes dans les délais et les budgets prévus est un facteur clé de succès. Un dérapage de 6 mois sur un chantier, c’est du rendement qui s’évapore.
L’immobilier d’investissement locatif premium
Le club propose également des opérations orientées vers le rendement locatif, notamment sur des segments comme la location meublée haut de gamme ou la location saisonnière de prestige. L’idée est de combiner valorisation du capital et revenus récurrents.
Ce type de projet est particulièrement intéressant pour les membres qui cherchent à diversifier leur patrimoine avec des actifs générant du cash-flow, et pas uniquement des plus-values à la revente.
Les opportunités internationales
Le réseau international des frères Kretz ouvre potentiellement la porte à des investissements hors de France. Certaines opérations peuvent concerner des marchés comme celui de Londres, New York ou Dubaï, où le positionnement luxe des Kretz trouve naturellement sa place.
Attention toutefois : investir à l’international ajoute des couches de complexité (fiscalité, réglementation locale, risque de change) qui ne doivent pas être sous-estimées.
Kretz Club : les points forts et les zones d’ombre
Pour se forger un avis sur Kretz Club le plus objectif possible, il faut mettre en balance les atouts et les limites du modèle. Voici notre analyse :
Les points forts
- Un réseau et une expertise reconnus : les frères Kretz ne sont pas des novices. Leur connaissance du marché immobilier haut de gamme est réelle et documentée. Ce réseau leur donne accès à des biens off-market (hors marché) que le commun des investisseurs ne verra jamais.
- Un effet de levier collectif : en mutualisant les capitaux, les membres accèdent à des opérations d’envergure normalement inaccessibles à titre individuel.
- Une sélectivité rassurante : le fait de n’accepter que 3 % des candidatures crée une communauté d’investisseurs engagés et solvables, ce qui limite les risques de défaillance au sein du club.
- Une marque forte : la notoriété médiatique des Kretz est un atout commercial indéniable, notamment pour la revente des biens rénovés.
Les zones d’ombre
- Un historique de performance limité : c’est le point le plus délicat. Sans track record long et vérifiable, il est impossible de juger objectivement la performance du club.
- Une opacité relative sur les frais : comme souvent dans les clubs d’investissement privés, la structure de frais n’est pas toujours détaillée publiquement. Il faut creuser pour obtenir une vision complète.
- Un risque de concentration : le positionnement quasi exclusif sur le segment luxe expose les membres aux aléas spécifiques de ce marché (sensibilité aux cycles économiques, liquidité parfois limitée).
- L’effet « personnalité » : quand un club repose fortement sur l’image de ses fondateurs, la question de la pérennité du modèle se pose. Que se passe-t-il si les frères Kretz se désengagent ?
→ Petite astuce : diversifiez toujours vos investissements immobiliers. Même si un club comme le Kretz Club propose des opportunités séduisantes, ne concentrez jamais plus de 20 à 30 % de votre patrimoine immobilier sur un seul véhicule ou un seul segment de marché.
Comment se faire son propre avis sur Kretz Club ?
Face au manque de retours publics, voici une méthodologie concrète pour évaluer si le Kretz Club correspond à votre profil d’investisseur :
1. Analysez votre profil d’investisseur
Le Kretz Club s’adresse clairement à des investisseurs disposant d’un capital conséquent et d’un horizon de placement moyen à long terme. Si votre budget total d’investissement immobilier est inférieur à 100 000 €, ce club n’est probablement pas adapté à votre situation. Les frais d’adhésion et les tickets d’entrée par opération représenteraient une part trop importante de votre capital.
2. Demandez un maximum de documentation
Avant toute adhésion, exigez :
- Le détail complet de la structure de frais (adhésion, gestion, performance, sortie)
- Les comptes rendus des opérations passées avec les rendements nets réalisés
- La documentation juridique des véhicules d’investissement utilisés
- Les conditions de sortie et de liquidité de vos participations
3. Échangez avec des membres existants
C’est peut-être le conseil le plus précieux. Si vous êtes en processus de candidature, demandez à être mis en relation avec des membres actuels. Leurs retours d’expérience directs valent infiniment plus que n’importe quel avis en ligne.
4. Comparez avec les alternatives
Le Kretz Club n’est pas le seul acteur sur le marché du club deal immobilier. D’autres plateformes et clubs proposent des modèles similaires avec des historiques parfois plus longs. Comparer les offres vous permettra de mieux situer la proposition de valeur du Kretz Club.
| Critère | Kretz Club | Club deal classique | Investissement locatif en direct |
| Ticket d’entrée | Élevé (adhésion + investissement) | Variable (5 000 à 100 000 €) | Variable (apport personnel) |
| Gestion au quotidien | Déléguée intégralement | Déléguée intégralement | À votre charge ou via agence |
| Rendement potentiel | Élevé (segment luxe) | Modéré à élevé | Modéré (3 à 7 % brut) |
| Liquidité | Faible (durée de l’opération) | Faible à moyenne | Moyenne (revente possible) |
| Risque | Modéré à élevé | Modéré | Modéré |
| Track record vérifiable | Limité | Variable selon le club | Non applicable |
Notre verdict : faut-il rejoindre le Kretz Club ?
Donner un avis sur Kretz Club définitif serait prématuré, et quiconque prétend le contraire manque probablement d’honnêteté intellectuelle. Le club est encore trop jeune pour qu’on puisse juger ses performances sur un cycle immobilier complet.
Ce qu’on peut dire en revanche, c’est que le modèle est cohérent. L’expertise des fondateurs dans l’immobilier de prestige est indiscutable. Le positionnement sur le segment luxe, bien que risqué en période de retournement de marché, offre des marges potentiellement supérieures à l’immobilier classique. Et la sélectivité du club, si elle n’est pas qu’un argument marketing, garantit une communauté d’investisseurs solides.
Mais la prudence s’impose. L’absence de track record long, le manque de transparence publique sur les frais et les performances, et la dépendance à la marque personnelle des fondateurs sont des points de vigilance légitimes.
Si vous avez le profil financier adapté et que vous êtes prêt à immobiliser du capital sur plusieurs années, le Kretz Club peut constituer une brique intéressante dans une stratégie patrimoniale diversifiée. Mais il ne doit en aucun cas être votre unique véhicule d’investissement immobilier.
En résumé : faites vos devoirs, posez les bonnes questions, exigez de la transparence, et ne vous laissez pas aveugler par le prestige de la marque. En investissement, ce sont toujours les chiffres qui ont le dernier mot.
